Buca operasyonunda bilirkişi raporu: Parsel parsel vurgun iddiası!

İzmir Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından Buca Belediyesi ve bağlı iştiraklerine yönelik yürütülen yolsuzluk soruşturması kapsamında aralarında Buca Belediye Başkanı Görkem Duman, eski Buca Belediye Başkanı Erhan Kılıç, belediye başkan yardımcıları, eski CHP İlçe Başkanı Çağdaş Kaya belediye iştiraklerinin yöneticileri ve çalışanları ile bazı firma sahipleri ve müteahhitlerin de bulunduğu 42 kişi tutuklanmıştı.

Belediye yönetimi, imar birimleri, iştirakler ve müteahhitlik çevresini kapsayan soruşturma dosyasında; usulsüz imar işlemleri, rüşvet karşılığında kat ve daire artışları, ruhsat ve oturma izni süreçlerinde rüşvet, belediye iştiraklerine ait kredi kartlarının kişisel harcamalarda kullanılması, “bankamatik memur” sistemi ile doğrudan temin ve ihale süreçlerinde usulsüzlük iddiaları yer almıştı.

RAPOR DOSYAYA GİRDİ

Soruşturma kapsamında İzmir Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından hazırlatılan bilirkişi raporu da dosyaya girdi. Buca Belediyesi sınırları içerisindeki imar uygulamaları, ruhsatlandırma işlemleri, kitle onayları ve kaçak yapılaşmaya göz yumulduğu iddialarına ilişkin hazırlanan 395 sayfalık “Bilirkişi Raporu”nda, imar uygulamalarına ilişkin çok sayıda mevzuata aykırılık tespit edildi.

Bilirkişi heyeti, Buca Belediyesi’nden el konulan resmi evraklar ve imar işlem dosyalarının yanı sıra Google Earth Pro üzerinden elde edilen uydu görüntüleri üzerinde kapsamlı teknik inceleme yaptı.

Şehir Plancısı Gamze Yay, Şehir Plancısı Nuray Arabacı Erdemir, Mimar Gülşah Akkan, Mimar Özgür Gülen Karpuzcu, İnşaat Mühendisi Bahattin Yıldız ve İnşaat Mühendisi Özkan Dernek’ten oluşan bilirkişi heyetinin hazırladığı raporda; yanan orman alanlarında yapılaşma, sanayi imarlı parsellerde ofis kullanımı, kat ve emsal sınırlarının aşılması, resmi belgelerde elle yapılan düzeltmeler ve yapı denetim onayı bulunmayan projeler dahil çok sayıda teknik tespit yer aldığı ifade edildi.

Raporun son bölümünde ise mevzuata aykırı olduğu değerlendirilen imar durum belgelerini düzenleyen, kontrol eden ve onaylayan; teknik komisyon kararlarında imzası bulunan; yapı ruhsatlarını düzenleyen ve onaylayan belediye personelleri ile yetkililerin isimleri, unvanları tek tek listelendi.

Raporda imza yetkilisi olarak yer alan isimler şu şekilde:

Ayşe KALAFAT: İmar ve Şehircilik Müdür V.

Barış ÖZBİÇER: Belediye Başkan Yardımcısı

Erdem Başer BALKIR: Belediye Başkan Yardımcısı

Nurhan DÜŞENKALKAN: İmar ve Şehircilik Müdür V.

Hakan OKUTUCU: İmar ve Şehircilik Müdür V.

Ramazan Ergün GÜNLÜ: İmar ve Şehircilik Müdür V.

Toygun VAROL: Harita Müdür V.

Cem GÜNEY: Harita Müdür V

Raporda bilgi için kısmında yer alan personel listesi şu şekilde:

Meliha KÜÇÜKTÜVEK: Büro Personeli

Toygun VAROL: Harita Mühendisi

Oğuz YILDIRIM: Harita Mühendisi

Merve ERDOĞAN: Büro Personeli

Muhammet Sercan GÜNERİ: Makine Mühendisi

Sedat YILMAZ: Makine Mühendisi

Adem YILDIZ: Büro Personeli

Betül KARA: Büro Personeli

Aslı DOKTAŞ: Büro Personeli

Gizem GÜNGÖR: Numarataj Şefi

KAÇAK YAPILARA GÖZ YUMULDUĞU TESPİTİ

Bilirkişi raporunda, Buca’nın Doğancılar Mahallesi Belenkuyu mevkiinde bulunan ve yanan orman alanı içerisinde kalan 122 ada 18 parsele ilişkin de dikkat çeken tespitlere yer verildi. Raporda, 25 Nisan 2022 tarihli Google Earth uydu görüntüsünde parselin güneydoğusunda 21 numaratajlı tek katlı bir yapının bulunduğu, parselin geri kalanında ise başka bir yapı olmadığı belirtildi. 26 Kasım 2022 tarihli görüntüde ise söz konusu yapının yıkıldığı ve parselin güney hattı boyunca 5 ayrı villa için temel imalatına başlandığı tespit edildi. 6 Haziran 2023 tarihli görüntülerde yapıların kaba inşaat seviyesine ulaştığı, 20 Temmuz 2024 ve 26 Ocak 2025 tarihli görüntülerde ise kaba imalatların tamamlandığı ve çevre düzenlemesi ile peyzaj çalışmalarının sürdüğü kaydedildi.

Buca Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğü tarafından 2 Ekim 2023 tarihinde söz konusu 5 yapı için kaçak yapı tespiti yapılarak yapı tatil zabıtları düzenlendiği de raporda yer aldı. Buna karşın 26 Ocak 2025 tarihli görüntü itibarıyla yapıların henüz yıkılmadığı belirtildi. Rapora göre, 1 Ağustos 2024 tarihinde Mehmet Layık Ulug tarafından 122 ada 18 parseldeki 21 numaratajlı yapı için 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 11. maddesinden yararlanmak amacıyla başvuru yapıldı. Aynı tarihte Buca Belediyesi Harita Müdürlüğü tarafından verilen yanıtta ise söz konusu yapının Geçici 11. madde kapsamında olduğu belirtildi.

Bilirkişi heyeti, belediyenin daha önce düzenlediği yapı tatil zabıtlarında 21 numaratajlı mevcut yapının kaldırılarak yeni yapı imalatlarına başlandığının tespit edilmiş olmasına rağmen, daha sonra bu yapının imar affı kapsamında değerlendirilmesine izin verilmesini ilgili mevzuat hükmüne aykırı buldu.

Raporda “Sonuç olarak; 02.10.2023 tarihli yapı tatil zabıtları ile 21 numaratajlı mevcut yapının kaldırılarak yeni yapı imalatlarına başlandığı Buca Belediye Başkanlığınca tespit edilmiş olduğu halde, 01.08.2024 tarihli ve E.96580224-622.02-86424 sayılı Buca Belediye Başkanlığı yazısı ile ilgili mevzuat hükmüne aykırı olarak geçici 11. maddeden yararlanılmasına izin verildiği görülmüştür.” ifadeleri yer aldı.

4 KATLIK PARSELE 15 KAT RUHSAT

Bilirkişi raporunda Tınaztepe Mahallesi’ndeki 8331 ada 5 parsel de incelendi. Rapora göre, 18 Mayıs 2022 tarihli imar durum belgesinde parselin kullanım kararı “Konut”, yapı nizamı “Bitişik Nizam” ve kat adedi 4 olarak belirlendi.

Ancak imar durum belgesine, Buca 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda yer alan ve 15 kata kadar yapılaşmaya imkan veren bazı plan notlarının işlendiği tespit edildi. Bilirkişi heyeti, söz konusu plan notlarının yalnızca “Konut ve Ticaret Seçenekli Konut Alanları” için geçerli olduğunu, 8331 ada 5 parselin ise yürürlükteki planda “Konut Alanı” kullanımında kaldığını belirledi.

RUHSAT 15 KAT DÜZENLENDİ

Bilirkişi raporuna göre, 2 Haziran 2022 tarihli Buca Belediyesi Teknik Komisyonu kararında projede sunulan kitle, bahçe mesafeleri ve taban alanı açısından uygun bulundu. Bunun ardından 27 Ekim 2022 tarihinde zemin artı 14 kat olmak üzere toplam 15 katlı yapı için ruhsat düzenlendi. Böylece parselin imar durumunda 4 kat olarak belirlenen yapılaşma koşulunun, ruhsat aşamasında 15 kata çıkarıldığı kaydedildi.

TAKS VE EMSAL HESAPLARI DA RAPORDA

Raporda yapının taban alanına ilişkin hesaplamalara da yer verildi. İmar durumunda TAKS 0,40 olarak belirlenirken, 1322,11 metrekarelik parsel için azami taban alanının 528,84 metrekare olması gerektiği hesaplandı. Buna karşın yapı ruhsatında taban alanının 724 metrekare olarak gösterildiği belirtildi.

Kat alanı hesabında ise 4 kat üzerinden toplam 2 bin 115,36 metrekare inşaat alanı öngörüldü. Ancak yapı ruhsatında yalnızca mesken alanlarının toplamı 7 bin 252 metrekare, mimari projede ise emsal alanı 5 bin 143 metrekare olarak yer aldı. Bilirkişi heyeti, inceleme sonucunda 15 kata imkan veren plan notlarının parsele uygulanmasını ve bu doğrultuda düzenlenen yapı ruhsatını, yürürlükteki imar planı ve mevzuat hükümleriyle uyumlu bulmadı.

Raporda şu ifadeler yer aldı: Ruhsatta belirtilen mesken değeri göz önüne alındığında yönetmeliğince sınırlandırılan emsal değerlerinin aşıldığı, imar Ayrıca yukarıda açıklandığı şekilde, imar durumunda yer alan plan notunun imar durumu belgesine işlenmesinin yürürlükteki imar planı kararları ve plan hükümlerine uygun olmadığı değerlendirildiğinden söz konusu taşınmaz için imar planı ile belirlenmiş olan kat adedi olan 4 katın uygulanması gerekirken ruhsatlarda yol üstü kat sayısının 15 kat olduğu ve görülmüştür.

ŞİRKET SAHİPLERİ TUTUKLU

Dokuz Eylül Üniversitesi Dokuzçeşmeler Kampüsü yakınlarındaki söz konusu parselde ise Taşçılar İnşaat isimli inşaat şirketine ait Taşçılar Prestij isimli proje bulunuyor. Şirket sahipleri Nihat Taşçılar ve Mehmet Taşçılar operasyon kapsamında gözaltına alındıktan sonra tutuklanmıştı.

TİCARET ALANINDAKİ PARSELDE EMSAL SINIRI AŞILDI

Bilirkişi raporunda Tınaztepe Mahallesi’ndeki 50049 ada 1 parsel için yapılan imar ve ruhsat işlemleri de incelendi. 30 Nisan 2024 tarihli imar durum belgesinde parselin kullanım kararı “Ticaret Alanı” olarak belirlenirken, yapılaşma koşulları ayrık nizam, TAKS 0,50, KAKS 1,00 ve Hmax 6,80 metre olarak gösterildi. Yapı yaklaşma mesafeleri ise yollardan 5 metre olarak belirlendi.

28 Mayıs 2024 tarihli Teknik Komisyon kararında, sunulan kitle önerisinin taban alanı ve bahçe mesafeleri açısından uygun olduğu değerlendirilirken, emsal hesabının ruhsat aşamasında Yapı Ruhsat Şubesi tarafından yapılmasına karar verildi. Bilirkişi heyeti, imar durum belgesindeki kullanım ve yapılaşma koşullarının düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan imar planına uygun olduğunu tespit etti. Ancak ruhsat ve mimari proje aşamasında bu koşullara ilişkin aykırılıklar bulunduğu değerlendirildi.

Rapora göre 2 bin 544 metrekare büyüklüğündeki parselde KAKS 1,00 nedeniyle emsal alanının en fazla 2 bin 544 metrekare olması gerekiyor. Ruhsatta ofis ve iş yeri alanlarının toplamı ise 3 bin 857 metrekare olarak gösterildi. Mimari projede emsal hesabının bulunmadığı belirtilen raporda, TAKS 0,50 koşuluna göre azami taban alanının 1272 metrekare olduğu kaydedildi. Ruhsatta taban alanı 417 metrekare olarak gösterilse de arazinin eğimi nedeniyle bodrum katlar ile zemin kat izdüşümünün birlikte değerlendirilmesi gerektiği belirtildi. Mimari proje üzerinden yapılan incelemede gerçek taban alanının 417 metrekarenin üzerinde olduğu tespit edildi.

6,80 METRELİK YÜKSEKLİK 30,92 METRE OLDU

Parseldeki bir diğer aykırılık ise bina yüksekliğinde tespit edildi. İmar durumunda Hmax 6,80 metre olarak belirlenmesine karşın yapı ruhsatında yol kotu üstü bina yüksekliği 30,92 metre olarak gösterildi. Ruhsat eki mimari projede son kat tavan döşemesinin üst kotunun 26,80 metre olduğu belirlenirken, yapı 2 bodrum + zemin + 7 kat şeklinde düzenlendi.

Bilirkişi heyeti ayrıca 7 Nisan 2025 tarihli 101 sayılı ve 21 Kasım 2025 tarihli 270 sayılı yapı ruhsatlarının eki mimari projelerde, mevzuat gereği bulunması gereken emsal ve taban alanı hesaplarının yer almadığını tespit etti. Raporda sonuç olarak yapı ruhsatında imar durumuyla belirlenen taban alanı, emsal ve Hmax değerlerinin aşıldığı değerlendirildi.

DİKKAT ÇEKEN YIKIM KARARI

Özbekistan Caddesi üzerindeki parselde Biryer Yapı’ya ait inşaat projesi bulunuyor. Şirketin sahibi Suat Tekdemir de Buca Belediyesi’ne yönelik operasyon kapsamında tutuklanarak cezaevine gönderilmişti. Öte yandan Buca Belediyesi’nin, parseldeki inşaatta tespit edilen mevzuata aykırılıklar nedeniyle 2025 yılında yıkım kararı alması da dikkat çekti. Söz konusu parselin 2023 yılında İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından satışa çıkarıldığı da kayıtlara yansıdı.

ÜNİVERSİTE ALANINA ÖZEL YURT

Bilirkişi raporunda Adatepe Mahallesi’ndeki 750 ada 103 ve 105 parsellere ilişkin de dikkat çeken tespitler yer aldı. Her iki parsel için 2020 tarihli imar durum belgelerinde taşınmazların “Üniversite Gelişim/Gelişme Alanı” kullanımında kaldığı, E:0,60 ve Hmax: serbest yapılaşma koşullarının bulunduğu belirtildi. 2023 tarihli belgelerde ise kullanım kararı “Yüksek Öğretim Tesis Alanı”, yapılaşma koşulları E:0,60 ve Yençok: 10 kat olarak değişti.

Bilirkişi heyeti, 2023 tarihli belgelerin yürürlükteki planlarla uyumlu olduğunu ancak 2020 tarihli belgelerde yer alan plan görüntülerinin o tarihte yürürlükte bulunan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftalarıyla uyuşmadığını tespit etti. Bu nedenle 2020 tarihli ruhsatlara dayanak oluşturan imar durum belgelerindeki plan kararlarının doğru aktarılıp aktarılmadığının belirlenemediği kaydedildi.

103 PARSELDE TABAN ALANI AŞILDI

11 bin 649,54 metrekarelik 750 ada 103 parselde, TAKS değerinin belirtilmemesi nedeniyle taban alanının yüzde 40’ı aşamayacağı belirtildi. Buna göre azami taban alanı 4 bin 659,81 metrekare olması gerekirken ruhsatta bu değer 10 bin metrekare olarak gösterildi. Parselde E:0,60 emsale göre emsale esas kat alanı 6 bin 989,72 metrekare olarak hesaplanırken, mimari projede bu değer 6 bin 860,63 metrekare olarak yer aldı. Ruhsat ile mimari proje arasında yapı inşaat alanı bakımından da fark bulunduğu, ruhsatta 38 bin 888 metrekare olan alanın projede 43 bin 714 metrekare gösterildiği belirtildi. Ayrıca mimari projede yapı denetim kuruluşuna ait imzanın bulunmadığı tespit edildi.

105 PARSELDE DE UYUMSUZLUK

6 bin 332,78 metrekarelik 750 ada 105 parselde de 2020 tarihli imar durum belgesindeki plan görüntüsünün yürürlükteki uygulama imar planıyla uyuşmadığı belirtildi. Parselde yüzde 40 sınırına göre azami taban alanının 2 bin 533,11 metrekare olabileceği, ruhsatta ise 1.914 metrekare olarak gösterildiği ve bu değerin sınır içerisinde kaldığı tespit edildi. E:0,60 emsale göre emsale esas kat alanı 3 bin 799,66 metrekare olarak hesaplandı ancak mimari projedeki tablonun okunamaması nedeniyle karşılaştırma yapılamadı. Bu parselde de ruhsat ile mimari proje arasında yapı inşaat alanı farkı bulunduğu ve mimari projede yapı denetim kuruluşu imzasının yer almadığı kaydedildi.

İKİ PARSEL DE AYNI ŞİRKETİN

Raporda, 750 ada 103 ve 105 parsellerin Gloria Özel Yurt ve Eğitim Hizmetleri isimli şirkete ait olduğu belirtildi. Şirketin ortakları arasında Serkan Allak, Sedat Allak, Cihan Sani ve Orkun Sani'nin bulunduğu kaydedildi.

4 KATLIK PARSELE 11 KAT RUHSAT VERİLDİ

Bilirkişi raporunda Kocatepe Mahallesi’ndeki 8444 ada 4 parsel için düzenlenen imar durumu ile yapı ruhsatı arasında dikkat çeken farklılıklar tespit edildi. 28 Mart 2024 tarihli imar durum belgesinde taşınmazın “Konut” kullanımında, bitişik nizam ve 4 kat yapılaşma koşulunda olduğu belirtildi.

Raporda, belgede TAKS’ın yüzde 40’ı geçemeyeceğinin belirtilmesine karşın, “Konut ve Ticaret Seçenekli Konut Alanları” için geçerli olan ve Yençok: 15 kata kadar yapılaşmaya imkan veren plan notuna da yer verildiği aktarıldı. Bilirkişi heyeti, 13 Temmuz 2021’de İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından onaylanan bu plan notunun yalnızca söz konusu kullanım türündeki alanlar için geçerli olduğunu belirtti. Heyet, 4 kat yapılaşma koşulundaki “Konut Alanı” kullanımındaki parsele 15 kata kadar yapılaşma imkanı sağlayan plan notunun uygulanmasının plan hükümleriyle bağdaşmadığını değerlendirdi.

4 KAT YERİNE ZEMİN+10 KAT

Raporda, plan notunun Teknik Komisyon kararı doğrultusunda ruhsat aşamasında uygulandığı belirtildi. Buna göre 8 Temmuz 2024 tarihli yapı ruhsatı, 4 kat yapılaşma koşulundaki parsel için Zemin+10 kat, yani toplam 11 kat olarak düzenlendi. Bilirkişi heyeti, yürürlükteki imar planında 4 kat olan yapılaşma koşuluna rağmen ruhsatta yol üstü kat sayısının 11 olarak belirlendiğini tespit etti.

EMSALDE DE AŞIM TESPİTİ

Raporda alan hesabına ilişkin de tespitler yer aldı. 1.134,47 metrekarelik parselde TAKS yüzde 40 üzerinden azami taban alanının 453,78 metrekare olabileceği, ruhsatta ise 426 metrekare gösterildiği belirtildi. Emsal hesabında ise 4 kat yapılaşma koşuluna göre kat alanının yaklaşık 1.815 metrekare olabileceği hesaplandı. Buna karşılık ruhsatta mesken alanlarının toplamının 4 bin 78 metrekare olduğu tespit edildi. Heyet, bu değerler dikkate alındığında emsal sınırlarının aşıldığı değerlendirmesinde bulundu.

Mimari projenin basılı ve dijital kopyalarındaki emsal hesabı tablosunun ise görüntü kalitesinin yetersizliği nedeniyle okunamadığı kaydedildi. Bilirkişi heyeti sonuç bölümünde, 15 kata kadar yapılaşmaya imkan veren plan notunun “Konut Alanı” kullanımındaki parsele uygulanamayacağını, taşınmazda 4 kat yapılaşma koşulunun geçerli olması gerektiğini ve buna karşın ruhsatın 11 kat olarak düzenlendiğini belirtti.

ŞİRKET SAHİBİ GÖZALTINA ALINMIŞTI

Parselde Baş İnşaat’a ait rezidans projesi bulunuyor. Şirket sahiplerinden Emrah Baş da operasyon kapsamında gözaltına alınmış, ardından adli kontrol şartıyla serbest bırakılmıştı.

ÖZEL HUZUREVİNE FAZLADAN KAT

Kocatepe Mahallesi’ndeki 50233 ada 1 parsel için 15 Mayıs 2020 tarihli imar durum belgesinde taşınmazın “Sosyal Kültürel Tesis Alanı” kullanımında kaldığı, ayrık nizam yapılaşma koşulunun bulunduğu ve TAKS değerinin 0.40’ı geçemeyeceği belirtildi. Belgede bina yüksekliğinin proje aşamasında belirleneceği ve kitle tespiti yapılması gerektiği kaydedildi.

Parsel için hazırlanan kitle çalışmasında yol genişlikleri esas alınarak bodrum kat hariç 6 kat yönünde görüş verildi. Plan Proje Müdürlüğü’nün 28 Nisan 2020 tarihli görüşünde, parselin ön cephesinden karşıdaki imar hattına olan mesafelerin 15 metrenin üzerinde olduğu belirtildi. Hazırlanan projede yapı 2 bodrum kat ile zemin+5 normal kat olmak üzere toplam 6 kat olarak düzenlendi ve Kitle Tespit Komisyonu tarafından uygun bulundu.

BİLİRKİŞİ: 4 KAT OLMALIYDI

Bilirkişi raporunda ise parselin 6 Ocak 2009 tarihinde onaylanan 1/1000 ölçekli Islah İmar Planı kapsamında “Sosyal Kültürel Tesis Alanı”nda kaldığı ve 12 metre genişliğindeki yoldan cephe aldığı belirtildi. Planda kat adedi ve emsal gibi yapılaşma koşullarının belirlenmediği ifade edilerek, 2020 yılında yürürlükteki Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümlerinin uygulanması gerektiği kaydedildi. Yol genişliğine göre kat adedini düzenleyen hükme dikkat çekilen raporda, 10-12 metre arasındaki yollar için 4 kat yapılaşma öngörüldüğü belirtildi. Bu nedenle parsele verilen 6 kat hakkının yerine 4 kat yapılaşma hakkı bulunması gerektiği tespit edildi.

RUHSATTA TABAN ALANI SINIRI AŞILDI

584,99 metrekarelik parselde TAKS 0.40 sınırına göre azami taban alanının 233,99 metrekare olması gerekirken, 9 Şubat 2022 tarihli yapı ruhsatında bu alanın 242 metrekare olarak düzenlendiği belirlendi. Raporda ayrıca, emsal değerinin ayrıca belirlenmediği parsellerde katlar alanının taban alanı ile kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanması gerektiği ifade edildi. Buna göre 233,99 metrekare taban alanı ve 4 kat üzerinden emsal alanının 935,96 metrekareyi geçmemesi gerektiği hesaplandı. Buna karşılık ruhsat eki mimari projede emsal alanının 1392,19 metrekare olarak düzenlndiği tespit edildi. Parselde Lilyum Yaşlı Bakım ve Huzurevi bulunuyor. Bilirkişi raporunda yapının ruhsatta “öğrenci yurdu” olarak geçtiği de belirtildi. Parselin imar planları ise 2025 yılında değiştirilerek plana “özel” ibaresi eklenmişti.

RUHSATTA 14, PROJEDE 16 KAT

Tınaztepe Mahallesi 7587 ada 4 parsel için 15 Ekim 2025 tarihli imar durum belgesinde taşınmazın Ticaret Alanı kullanımında ve E:1.00 emsal koşulunda olduğu, TAKS değerinin ise 0.40’ı geçemeyeceği belirtildi.

PLAN GÖRÜNTÜSÜNDE UYUMSUZLUK

Bilirkişi heyeti, imar durum belgesine aktarılan plan görüntüsü ile Buca Belediyesi ve İzmir Büyükşehir Belediyesi kayıtlarındaki plan verilerinin birbiriyle uyumlu olmadığını tespit etti.

PROJEDE EMSAL HESABI YOK

Ruhsat eki mimari projede mevzuata göre bulunması gereken emsal ve taban alanı hesaplarının yer almadığı belirlendi. Projede yalnızca müellif imzasının bulunduğu, ilgili idare ve yapı denetim kuruluşuna ait imza ve mühürlerin bulunmadığı da rapora yansıdı.

4 bin 624 metrekarelik parselde TAKS 0.40’a göre azami taban alanının 1849,6 metrekare olduğu, ruhsatta ise 1237,5 metrekare gösterildiği kaydedildi. Ancak projede açığa çıkan 1. bodrum katın brüt alanının 2 bin 495 metrekare olması nedeniyle taban alanı hesabına ilişkin tereddüt oluştuğu belirtildi.

EMSAL SINIRI AŞILDI

E:1.00 emsal nedeniyle parselde hesaplanabilecek katlar alanının 4 bin 624 metrekare olduğu ifade edildi. Buna karşın ruhsatta ofis ve iş yerlerinin toplam alanı 7 bin 228 metrekare olarak gösterildi. Bilirkişi heyeti, bu alanın imar durumundaki emsal değerini aştığını değerlendirdi.

RUHSATLA PROJE ARASINDA 2 KAT FARK

Ruhsatlarda yol altı 6, yol üstü 8 olmak üzere toplam 14 kat gösterilirken, mimari projede yapı 6 bodrum + zemin + 9 kat, yani toplam 16 kat olarak düzenlendi. Yapı yüksekliğinde de fark tespit edildi. Ruhsatlarda 50,6 ve 31,8 metre olarak gösterilen yapı yüksekliği, mimari projede 53 metre olarak hesaplandı. Bilirkişi heyeti, ruhsat ile mimari proje arasında kat sayısı ve yapı yüksekliği bakımından farklılık bulunduğu sonucuna vardı. Buca Belediyesi şirketlerinden Üzüm Kent’a ait parsel, 2025 yılında 170 milyon TL bedelle satışa çıkarılmıştı. Parselin yeni sahibine ilişkin bilgi ise raporda yer almadı.

4 KATLIK ALANA 13 KAT RUHSAT

Tınaztepe Mahallesi’ndeki 8295 ada 5 parsel için 8 Ekim 2021 tarihli imar durum belgesinde taşınmazın Konut Sahası, bitişik nizam ve 4 kat olarak belirlendiği görüldü. Teknik Komisyonun 14 Ekim 2021 tarihli kararında ise parselin bitişik nizam 4 kat konut sahasında kaldığı belirtilirken, “Konut ve Ticaret Seçenekli Konut Alanları” için öngörülen TAKS 0.40 ve Yençok 15 kat koşulunun uygulanabileceği değerlendirilerek öneri kitle onaylandı.

15 KATLIK PLAN NOTU UYGULANDI

Bilirkişi heyeti, söz konusu 15 katlık plan notunun “Konut ve Ticaret Seçenekli Konut Alanları” için düzenlendiğini, 8295 ada 5 parselin ise yürürlükteki imar planında Konut Alanı kullanımında kaldığını belirledi. Raporda, parselin 4 kat ve bitişik nizam koşullarının doğru aktarıldığı ancak farklı kullanım kararı için hazırlanan 15 katlık plan notunun parsele uygulanmasının mevzuata aykırı olduğu değerlendirildi.

EMSAL SINIRI AŞILDI

1.245,03 metrekarelik parselde TAKS yüzde 40 üzerinden hesaplandığında azami taban alanının 498,012 metrekare, ruhsatta ise 483 metrekare olduğu kaydedildi. 4 kat üzerinden hesaplanan azami emsal alanının 1.992,048 metrekare olduğu belirtilirken, ruhsat eki projede emsal alanı 4 bin 771 metrekare olarak gösterildi. Bilirkişi heyeti, emsal sınırının aşıldığı sonucuna vardı.

BİLİRKİŞİ: 4 KAT UYGULANMALIYDI

Raporda, imar planında parsel için 4 kat öngörülmesine rağmen ruhsatlarda yol üstü kat sayısının 13 olarak yer aldığı belirtildi. Bilirkişi heyeti, 15 katlık plan notunun uygulanmasını ve ruhsattaki kat ile emsal değerlerini mevzuata aykırı bulurken, parselde 4 kat koşulunun uygulanması gerektiğini değerlendirdi.

ALBAY YAPI’YA AİT

Söz konusu parselde, Ümit Albay’ın sahibi olduğu Albay Yapı tarafından hayata geçirilen Elif Rezidans yer alıyor. Ümit Albay’ın ismi, Buca Belediyesi operasyonu kapsamında ifade veren S5G3Z7R6P4 kodlu gizli tanığın ifadelerinde de geçiyor.

8263 ADA 4 PARSELDE 4 KATA RAĞMEN 5 KAT

Tınaztepe Mahallesi’ndeki 8263 ada 4 parsel için 2 Eylül 2022 tarihli imar durumunda taşınmazın “Konut Alanı” kullanımında, bitişik nizam ve 4 kat olduğu belirtildi. TAKS’ın yüzde 40’ı geçemeyeceği ve yoldan 5 metre yapı yaklaşma mesafesi bulunduğu kaydedildi. Bilirkişi heyeti, parselin yürürlükteki 1995 onaylı Buca III. Etap Genel Revizyon İmar Planı’nda da “Konut Alanı”nda ve 4 kat yapılaşma koşulunda olduğunu belirledi. Raporda, farklı kullanım kararlarına yönelik 15 katlık plan notunun bu parsele uygulanmasının plan hükümlerine uygun olmadığı değerlendirildi.

KORUMA KURULU DA 4 KATI VURGULADI

Parselin 2. grup korunması gerekli taşınmaz kültür varlığının karşısında bulunması nedeniyle Koruma Kurulu iznine tabi olduğu belirtildi. İzmir 1 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nun 9 Ağustos 2022 tarihli kararında, tevhit öncesi imar durumuyla belirlenen 4 kat sınırlaması ile taban alanının dikkate alınması istendi. Kurulun 2024 tarihli kararında ise onaylı projeden farklı uygulamaların tescilli kültür varlığını olumsuz etkilemediği değerlendirilerek yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesinde sakınca bulunmadığı belirtildi.

BODRUM KAT NORMAL KAT SAYILDI

Ruhsat eki mimari projeyi inceleyen bilirkişi heyeti, emsal ve taban alanı hesaplarının projede yer almadığını tespit etti. Ayrıca 1. bodrum katın tamamen açığa çıktığı ve bu nedenle bodrum kat niteliği taşımadığı, normal kat olarak değerlendirilmesi gerektiği belirtildi. Raporda, imar planında kat adedinin 4 olmasına rağmen bu uygulama nedeniyle yapının imar durumuna aykırı şekilde 5 kat olarak projelendirildiği ifade edildi. Parselde DİYA YAPI tarafından inşa edilen konut projesi bulunuyor.

8130 ADA 3 PARSELDE 4 KATA 15 KAT PLANI

Dumlupınar Mahallesi’ndeki 8130 ada 3 parsel için 4 Temmuz 2022 tarihli imar durumunda taşınmazın “Konut” alanında, ayrık nizam ve 4 kat olduğu belirtildi. Belgede 5 metre ön, 3 metre yan bahçe mesafesi ve yüzde 40 TAKS sınırı yer aldı. Aynı belgede, “Konut ve Ticaret Seçenekli Konut Alanları” için belirli koşullarda Yençok 15 kata kadar yapılaşmaya imkan veren plan notuna da yer verildi.

TEKNİK KOMİSYON 15 KATI UYGULADI

Teknik Komisyonun 21 Aralık 2022 tarihli kararında parselin 4 kat yapılaşma koşulunda olduğu belirtilirken, 15 kata kadar yapılaşmaya imkan veren plan notunun parsele uygulanabileceği kabul edildi. Sunulan kitle, bahçe mesafeleri ve taban alanı uygun bulunurken emsal hesabının ruhsat aşamasında yapılmasına karar verildi. Bilirkişi heyeti ise parselin imar durumunda doğrudan “Konut Alanı” olarak tanımlandığına ve yapılaşma koşulunun 4 kat olduğuna dikkat çekerek, 15 katlık plan notunun bu parsele uygulanmasının kapsamının ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.

ŞİRKET SAHİBİ TUTUKLANMIŞTI

Parselde Romega Yapı tarafından inşa edilen 9 katlı Bugia Park projesi bulunuyor. Şirket sahibi Rıdvan Demir de yürütülen operasyon kapsamında tutuklanmıştı. (Kaynak: egedesonsöz)